Uzman avukat uyardı : Kentsel dönüşümde evini kaybedenler artıyor

Kentsel dönüşüm Türkiye’de ve özellikle büyükşehirlerde hızla devam ediyor. Büyük İstanbul depremi öncesi hazırlıklar devlet desteğiyle tamamlanmaya çalışılıyor. Ancak bu çaba bazen kötü niyetli kişiler tarafından suistimal edilebiliyor. Uzman Avukat Mert Yalçın, Tgrthaber.com Ekonomi Editörü Bengü Sarıkuş’a ev sahipleri için çok kritik uyarılarda bulundu.

Kentsel dönüşüm, tüm hızıyla devam ederken dönüşüm mağduriyeti yaşayanların sayısı da yükseliyor. Müteahhit ve ev sahipleri arasındaki davalar her geçen gün artıyor. Peki mal sahipleri hangi noktalara dikkat etmeli? Avukat Mert Yalçın, Tgrthaber.com Ekonomi Editörü Bengü Sarıkuş’a önemli bilgiler vererek özellikle riskli yapı kararlarının zaman zaman “acele satış” baskısına dönüştürüldüğünü dile getirdi ve tüm ev sahiplerini uyardı

Kentsel dönüşümde yüzde 51 çoğunluk ne demektir?

Mert Yalçın: Kentsel dönüşümde yüzde 51 çoğunluk, kararların bağımsız bölüm sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu arsa payı oranına göre alınması anlamına gelir. Kentsel dönüşüm sürecinde geçerli bir karar alınabilmesi için, toplam arsa payının en az yüzde 51’ine sahip maliklerin onayı gereklidir.

Azınlık malik haklarını nasıl kaybeder?

Mert Yalçın: Azınlık malik haklarını kaybederken, aslında hukuken kendisine tanınmış olan hakları süresi içinde kullanmadığı için bu sonucu doğurmaktadır. Riskli yapı tespiti, çoğunluk kararı, tebligat, değer tespiti ve satış aşamalarında itiraz ve dava yollarını kullanmayan azınlık mülkiyet hakkı sahipleri, süreç sonunda taşınmazlarını kaybedebilmektedir.

Müteahhit sözleşmelerinde en tehlikeli maddeler hangileri?

Mert Yalçın: Müteahhit sözleşmelerinde mağdur olmamak için kesinlikle şu maddeler bulunmalıdır: Teminat Maddesi: “Bina Tamamlama Sigortası” veya “yüzde 10 Teminat Mektubu” şartı var mı? Satış Kısıtlaması: Müteahhidin daire satışının, inşaatın ilerleme seviyesine (yüzde 10 eksiği kuralı) bağlı olduğu yazıyor mu? Net Teslim Tarihi: “Yer tesliminden itibaren X ay” ibaresi var mı? Yer tesliminin ne zaman yapılacağı net mi? Detaylı Teknik Şartname: Malzemelerin marka ve modelleri yazılı mı? Fesih Yetkisi: İnşaat başlamazsa (1 yıl) veya durursa (6 ay), 6306 sayılı Kanun’a atıfla fesih hakkınız saklı tutulmuş mu?

İPTAL DAVASI GÜNDEME GELEBİLİR
Dönüşüme girmek istemeyen malik ne yapabilir?

Mert Yalçın: Dönüşüme girmek istemeyen malik açısından, açık artırma sonucunda bağımsız bölümü satılmışsa ve bu satış nedeniyle zarara uğradığını düşünüyorsa idareye karşı tam yargı davası açma hakkı bulunmaktadır. Uygulamada en sık başvurulan davalardan biri, kentsel dönüşüm kararının alındığı toplantının ve bu toplantıda alınan kararların hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle açılan iptal davalarıdır. Bunun yanında müteahhit ile imzalanan sözleşmenin iptali davası da gündeme gelebilmekle birlikte, azınlık malik sözleşmeye taraf değilse doğrudan sözleşmenin iptalini talep edemeyeceği kabul edilmektedir.
İmza atmayanların evi gerçekten satılabilir mi?

Mert Yalçın: İmza atmayan maliklerin hisseleri bakımından, dönüşüm kararının tapuya şerh edilmesinden sonra kendilerine resmî bildirim yapılır. Bu maliklerin hisseleri öncelikle anlaşmaya katılan diğer maliklere satışa sunulur. Diğer malikler tarafından satın alınmaması hâlinde ise, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya belediye tarafından ihale yoluyla üçüncü kişilere satış yapılabilmektedir.

En çok yapılan kentsel dönüşüm dolandırıcılığı hangisi?

Mert Yalçın: Uygulamada en çok karşılaşılan kentsel dönüşüm dolandırıcılığı, %51 çoğunluğun sağlandığı iddiasıyla sahte imzalar atılması veya arsa paylarının yanlış hesaplanması suretiyle çoğunluk varmış gibi tutanak düzenlenerek diğer maliklerin dönüşüme ikna edilmesidir. Son dönemde ayrıca sözleşme imzalandıktan sonra müteahhitlerin iflas ettiği iddiasıyla inşaatı tamamlamadığı vakalarla da sıkça karşılaşılmaktadır.

EVİNİZİ KAYBEDEBİLİRSİNİZ
İnsanlar evlerini nasıl yarı fiyatına kaybediyor?

Mert Yalçın: İnsanlar evlerini çoğunlukla, güçlendirme ile çözülebilecek durumlarda riskli yapı kararının aceleyle kesinleşmesi, %51 çoğunluk iddiasıyla sözleşme imzalamaya zorlanmaları, imza atmazlarsa taşınmazlarının satılamayacağını sanmaları, değer tespitinin bilerek düşük yapılmasına itiraz etmemeleri ve açık artırma sonucunda dava açabileceklerini bilmemeleri nedeniyle yarı fiyatına kaybetmektedir.

ACELE SATIŞ TUZAĞI MI?
Riskli yapı kararı acele satış tuzağı mı? Vatandaş bu noktada nelere dikkat etmeli?

Mert Yalçın: Riskli yapı kararı uygulamada sıklıkla acele satış tuzağı olarak kullanılmaktadır. Oysa malikler yalnızca yıkım kararı almak zorunda olmayıp yeniden yapım veya güçlendirme seçeneklerini de değerlendirebilirler. Riskli yapı raporuna 15 gün içinde itiraz edilebilmekte olup, riskin binanın tamamına mı yoksa bir kısmına mı ilişkin olduğu büyük önem taşır. Ayrıca “hemen satmazsan binanın değeri düşer” gibi psikolojik baskılara itibar edilmemelidir. Malikler ile müteahhit arasında imzalanan ön protokollerin bağlayıcı olmadığı yönündeki söylemlere güvenilmemeli, bu protokoller imzalanmadan önce mutlaka bir avukata danışılmalıdır. Çünkü bu metinlerin içinde satış vaadi, inşaat hakkı devri, cezai şart, cayma yasağı ve vekâlet yetkisi gibi son derece tehlikeli hükümler bulunabilmektedir.